O “Barsi dos FIIs”: conheça a trajetória do empresário Sidney Angulo

Sidney Angulo, já considerado uma espécie de “Barsi dos FIIs”, chegou aos fundos imobiliários por um caminho diferente da maioria dos investidores. Antes de comprar sua primeira cota, ele já havia passado décadas comprando imóveis, construindo empresas e formando uma carteira própria de prédios e galpões.

Foi justamente essa experiência no mercado imobiliário físico que, anos depois, fez com que ele enxergasse os FIIs sob uma ótica particular: como uma forma de ser sócio de um imóvel sem precisar administrar o prédio diretamente.

Engenheiro civil formado nos anos 1980, Angulo começou a vida profissional em um período de forte dificuldade econômica no Brasil. Depois de passar por um emprego em que, segundo ele, sequer recebeu direitos trabalhistas básicos, decidiu empreender. A primeira empresa nasceu praticamente do zero e, em meio a negócios com tecidos e confecções, começou também a construir o patrimônio imobiliário que se tornaria uma das marcas de sua trajetória.

“A minha maior especialidade é empreendedorismo mesmo”, afirmou durante participação no programa Liga de FIIs. Para ele, a característica que mais o acompanhou ao longo da carreira foi a obstinação. “Eu parti do zero o meu negócio”, contou, ao lembrar os primeiros anos em que chegou a dividir o espaço de trabalho com a própria casa.

O primeiro imóvel veio em 1985, quando comprou uma pequena casa em Pinheiros, em São Paulo. Dois anos depois, decidiu não vender o imóvel, mas alugá-lo — mesmo diante da recomendação do sogro para aproveitar os juros elevados da época. A decisão acabou se tornando uma espécie de símbolo da estratégia que seguiria nas décadas seguintes.

“Eu queria imóvel, eu queria imóvel de locação. Eu queria alguma coisa que trabalhasse por mim”, resumiu. A partir daí, Angulo passou a reinvestir o dinheiro gerado pelos negócios na aquisição de novos imóveis. Nos anos 1990, aumentou gradualmente a carteira e, em 1997, deixou o setor têxtil para se dedicar integralmente à atividade imobiliária.

A trajetória culminou na formação de uma carteira com prédios inteiros, galpões e empreendimentos corporativos. Entre os principais ativos está o E-Business Park, em São Paulo

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Do prédio próprio aos fundos imobiliários

A aproximação com os FIIs, porém, não aconteceu de maneira planejada. Foi durante a pandemia, em 2020, que Angulo começou a olhar para o segmento com mais atenção. Em conversas com empresas do mercado imobiliário, deparou-se com a estrutura dos fundos listados e decidiu fazer um primeiro investimento.

Pouco tempo depois, veio o que ele descreve como uma descoberta quase surpreendente: o aluguel caiu diretamente em sua conta, sem que fosse necessário lidar com inquilinos, manutenção ou problemas operacionais do imóvel.

“Nossa, não tem que falar com inquilino, não tem que ver prédio, relembrou”. A experiência o levou a estudar o mercado mais profundamente e a comprar cotas de diferentes fundos, entre eles HGLG (Patria Log), no qual se tornou um dos principais cotistas.

Ao observar a estrutura dos fundo imobiliário de tijolo, Angulo percebeu que aquela operação era, em essência, muito próxima do que já fazia havia anos com seus próprios empreendimentos.

“Eu comecei a ver que o mundo dos fundos de tijolo era exatamente a minha empresinha lá, a minha empresa, com os prédios. A vida era igual e a dor era igual”, comenta.

“Você é sócio do prédio”

É dessa comparação que nasce a principal tese de Angulo sobre os fundos imobiliários. Para ele, a palavra “fundo” pode criar uma distância desnecessária entre o investidor e o ativo que está por trás da estrutura. Sua preferência é tratar o cotista como sócio de um prédio.

“Você vai comprar um pedacinho do prédio”, explicou. Na visão do investidor, compreender essa lógica ajuda a reduzir a ansiedade provocada pelas oscilações diárias da bolsa.

A comparação é direta: quem possui um apartamento não acompanha a cotação daquele imóvel minuto a minuto. Se o preço sobe ou cai temporariamente, o proprietário continua tendo o mesmo ativo físico. Para Angulo, o investidor de um FII de tijolo deveria ter comportamento semelhante.

“O preço do meu apartamento sobe toda hora, mas eu não vou ver a cotação disso”, disse. A ideia não é ignorar o mercado, mas separar a oscilação da cota do fundamento econômico do imóvel.

Essa visão também explica uma das principais críticas de Angulo à forma como investidores iniciantes interpretam os fundos. Na sua avaliação, uma saída de inquilino ou uma queda expressiva da cota pode provocar uma reação exagerada se o investidor não olhar para o imóvel, a dívida, a qualidade da gestão e a capacidade de geração de renda.

“Compre uma cota de um fundo bom e fique com ela”

A experiência acumulada no mercado imobiliário também mudou a maneira como Angulo encara a relação com os investimentos. Para ele, o investidor não deveria transformar cada oscilação da bolsa em motivo para negociar a carteira.

“Você tem que comprar uma cota de um fundo bom e ficar com ela”, afirmou. A lógica é semelhante à de seu patrimônio imobiliário físico. Um prédio pode passar por períodos de vacância, troca de inquilinos ou mudanças no mercado, mas continua sendo um ativo real. O investidor, portanto, deveria acompanhar os fundamentos sem necessariamente reagir a cada movimento de preço.

A transparência dos FIIs também aparece como um dos fatores que mais o atraíram para o mercado. Angulo afirma ter passado a acompanhar relatórios gerenciais, assembleias e apresentações dos fundos e considera que a qualidade dessas informações evoluiu ao longo dos anos.

“Extremamente transparente”, classificou, ao falar sobre o mercado regulado pela CVM. Ele também destaca que os relatórios dos FIIs passaram a ser uma fonte de informação útil inclusive para sua própria atividade imobiliária, permitindo acompanhar preços de locação e outras referências do mercado.

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